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養老產業發展瓶頸亟待破解台南七股房貸

⊙記者 郭一信 ○編輯 衡道慶就在養老產業投資熱情升溫的同時,制約行業進一步發展的因素也開始顯現,比如退出渠道和可復制模式的缺乏,以及行業發展面臨的人才瓶頸等,都成為制約資本大規模進入和養老行業進一步發展的潛在因素。如何破除這些發展瓶頸,成為擺在相關部門和業界面前的共同難題。產業發展仍處摸索期在我國,養老服務業首次以產業的概念正式出現在相關文件中,去年的十八大報告提出“積極應對人口老齡化,大力發展老齡服務事業和產業”。民政部副部長竇玉沛此前表示,關於養老目前有幾個硬指標,首先就是到2015年養老床位要從目前的每千名老人20.6張提高到每千名老人30張,全國床位數要從去年年底的390萬張提高到660多萬張,增幅達七成。其中在具體構成上,根據規劃,傢庭養老、社區養老和機構養老占老齡人口比重分別約為90%、7%和3%。中投顧問高級研究員薛勝文表示,房地產企業和保險企業是率先進入養老產業領域探索的兩大主力。其中,養老地產一直是近年來資本進入養老產業的優先選擇,不僅各大房企積極涉足該領域希望在未來分一杯羹,人壽、新華等保險機構也積極投資養老地產,包括興建養老社區和結合保單推廣地產預售等,以提高資金使用效率。其他上市公司亦有涉足。比如,大族激光(002008,股吧)早在2009年即參與合資成立瞭海南頤和養老產業股份有限公司,成為首吃螃蟹者之一。此外,還有多傢上市公司近幾年對養老產業開展瞭不同形式的調研,其中多數都青睞養老地產等相關項目。“僅在北京地區,過去一年新增的數千萬甚至上億規模的養老地產項目就達二十多處。”某國有養老產業投資基金副總經理柳明鶴對記者表示,“這還不包括新增的各類中小型養老機構。”雖然養老產業呈現出一片盛況,但業內也不乏謹慎的觀點。一些人士提出,目前我國養老產業離形成成熟清晰的產業模式尚有距離,行業仍處在摸索期。據介紹,2009年以前探索的大型養老地產項目中多數已陸續轉型,而率先試水的大族激光也在2011年公告轉讓瞭持有的頤和養老股份,退出養老領域。其中,房產產權問題、土地政策不明確等都是導致許多養老地產項目經營困難的重要原因。“但更重要的是,許多養老地產項目都是"掛羊頭賣狗肉",表面上打出養老概念,實際上玩的還是地產那套。”普親老齡產業發展有限公司董事長唐文湘表示,養老住宅運營的關鍵是長期的全套護理等服務管理。現在出現的問題是,一些養老項目的投資方拿瞭政策優惠後後續責任沒人擔負,自然要被市場淘汰。在保險公司方面,目前運營的養老項目由於受到相關政策規定的限制,不能利用銷售養老項目產權獲得銷售收入,隻能長期持有養老產業項目以租賃方式實現回報。此外,一些保險公司結合保單發展養老住宅預收模式,通過保險二次衍生產品做附加養老服務以推廣房產項目,這種模式發展前景更為業界看好。“不同於房地產商單純的協議,保險保單由於具有法律效力而使養老住宅的使用權方面更有法律保障。”柳明鶴表示,“更重要的是,這種模式對於整個產業發展有巨大推動作用,目前產業處在發展的初期,隻有通過資本巨頭的帶頭突破,產業垂直上會加速帶動,橫向上也會加速整合,可以真正有效帶動整個產業發展。”人才短缺等制約發展對於大部分養老產業項目,入住率都是決定項目生死的核心因素,也是養老產業實際經營關註的焦點。專傢表示,因地域的不同,各地老年人的養老觀念和購買能力存在巨大差異,因此要求養老機構和社區在硬件設計、軟件設置、服務項目配置等方面都要根據不同的目標客戶群有所調整,養老行業投資應特別註重定位的清晰、準確。對此,柳明鶴說,養老機構的選址如果定位不準,在後期運營中就很難達到理想的結果。以北京為例,目前五環外的養老產業項目操作起來都很難,即使是在市區內的項目也要綜合考慮周圍社區成熟程度、老年人密度、地段房租等多方面因素,“特別是早年在郊區追求大而全的養老地產最後日漸沉寂,多數都是因入住率太低。”對於近年來流行的社區養老服務站,業界人士表示,該模式從某種程度上可以解決問題,但由於沒有考慮到社區老人真正的需求,目前許多服務站服務的效率很低,投入瞭資源卻沒有真正解決問題的現象非常普遍,究其根源也是定位迷失導致使用率不高。“實際上隻要定位準確和用心經營,入住率上去瞭,養老行業盈利並非難題,比如北京四環以內的養老院現在基本都有盈利。”對於外界關註的盈利問題,柳明鶴表示,目前行業盈利率約在7%-9%,入住率高的甚至可以達到9%-13%,其中特別是中端定位,以及面對失能老人的養老機構盈利能力相對更強。“但對資本投資而言目前主要是行業模式還未明確,尚無可普遍復制的盈利模式,且資本還沒有合適的退出渠道。”業界人士表示,“因此除實力很強的資本巨頭外,其他一些想做快錢的資本,目前真正進入的可能性仍比較小。”美國世紀橋投資集團總裁鄧偉表示,從地產金融角度來說,目前除瞭政府部門外還沒有什麼機構可以永久持有養老行業固定資產,因此隻有大型國企或政府主導資金持有才可能介入養老地產,以在未來實現資產脫手,但由政府主導亦存在經營效率問題,“對於短期內養老地產的健康發展並不樂觀。”專業護理人才短缺也是制約行業發展的幾大關鍵因素之一。據瞭解,由於護理人員目前薪資待遇較低,工作強度較大,特別是老年護理員的工作招聘難度更是逐步加大。專傢建議,隻有在對專業護理員的培養、保障就業、收入福利等方面保障都到位後,才能保證系統實現良性循環。對此,企業也已意識到未來可能面臨人才瓶頸,近期許多企業都已在加速佈局,如開設專門的招生培訓業務部門等,而高校方面近年來亦加快瞭相關學科建設步伐,如北京開放大學、天津中醫藥大學和多所地方高校都開設瞭養老護理專業或學院等。另據瞭解,人保部已起草《關於進一步加強養老護理員職業技能培訓和鑒定工作意見》,目前正在征求意見。面對全國專業護理員培訓站和鑒定站相對不足的局面,相關解決方案也在醞釀中,未來有望通過福利彩票公益金等方面的支持,實現每個城市都有至少一個護理培訓中心,以滿足行業發展對專業人員的需求。var page_navigation = document.getElementById('page_navigation');if(page_navigation){ var nav_links = page_navigation.getElementsByTagName('a'); var nav_length = nav_links.length;//正文頁導航加突發新聞 if(nav_length == 2){ var emergency = document.createElement('div');emergency.style.position = 'relative';emergency.innerHTML = '

新聞來源http://news.hexun.com/2013-04-03/152779754.html

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